Acheter une propriété à Ibiza

La procédure d’achat

L’avocat de l’acheteur établit une option d’achat et un acompte est payé (normalement 10% du prix de vente et payé directement au compte bancaire du propriétaire).
Le vendeur et l’acheteur signent ensuite le contrat. Une fois que le contrat a été signé et que le dépôt a été payé, les deux parties sont légalement tenues de payer le prix.

Avant de payer le dépôt, il a été inspecté et approuvé par votre représentant légal:

Une copie de l’Escritura (titre de propriété)

Cela confirme la validité des propriétaires de la propriété.

La Nota Simple

Ceci est un document du registre foncier. S’il y a des hypothèques ou d’autres charges, cela apparaîtra. Le / les noms sur la Nota Simple doivent correspondre au (x) nom (s) de l’Escritura (titre de propriété).

Hypothèques ou autres encombrements, la procédure d’achat peut se poursuivre.

Le contrat et d’autres informations utiles

L’inspection du contrat doit vérifier:

Le prix d’achat et les conditions de paiement sont sans ambiguïté.

Toutes les dettes sur la propriété, par exemple: les frais de la communauté, l’électricité, l’eau (qui peuvent être inclus dans les frais de la collectivité), les factures de téléphone et le conseil, ont été payés en totalité par le vendeur jusqu’à la date de la signature de la Escritura. Ceci est le plus important, car de nombreuses dettes à Ibiza sont sur la propriété PAS la personne. L’acheteur est responsable uniquement des dettes sur la propriété à partir de la date de signature de l’escritura et la remise des clés. Il est extrêmement important que votre avocat confirme que toutes les dettes impayées ont été payées avant de signer l’escritura et de transférer de l’argent.

Une description complète de la propriété, y compris la taille (mètres carrés) du bâtiment et de la parcelle.

Les détails d’inscription complète de la propriété. Cette information peut être obtenue à partir de l’Escritura ou de la Nota Simple.

Il devrait y avoir une section dans le contrat intitulé « cargas » (frais). Cela devrait se lire «sans frais et charges» – s’il y a une hypothèque sur la propriété, cela devrait être indiqué ici. Si vous ne souhaitez pas prendre en charge l’hypothèque, il serait gracié par le vendeur, cela devrait être indiqué dans la section «conditions de paiement» du contrat.

Les hypothèques à Ibiza sont généralement «assumables» – s’il y a une hypothèque existante sur une propriété et qu’un acheteur veut prendre en charge et continuer à faire les paiements restants, c’est parfois possible.

Il doit y avoir une clause dans le contrat concernant la possession inoccupée à la fin du processus de vente et le règlement des fonds. Cela devrait indiquer « Libre des locataires assis ».

Si la propriété est vendue à Ibiza – un inventaire complet doit être rempli et signé par les deux parties. Ce document devrait être annexé au contrat.

La législation espagnole stipule que si le vendeur est un non-résident d’Ibiza, l’acheteur est obligé de conserver 5% de la valeur déclarée sur l’Escritura. Il est de la responsabilité de votre avocat d’organiser cela avec le notaire et cela doit être stipulé dans le contrat d’option.
Notez que la rétention de 5% ne s’applique que si le vendeur est un non-résident d’Ibiza.

Les 5% retenus par le notaire sont reversés à l’hacienda espagnole (Inland Revenue), qui vérifie si le vendeur a des dettes fiscales en suspens avant de lui restituer les 5% – généralement dans les 3 mois.

Le contrat contiendra normalement une clause de pénalité, qui stipule que si le solde impayé n’a pas été payé à la date convenue (comme spécifié dans le contrat), l’acheteur perdra le montant payé, et le vendeur est ensuite libre d’offrir la propriété à vendre à nouveau. Un acheteur potentiel n’a aucun avantage à cet égard, donc avant de signer un contrat et de payer le dépôt, vous devez être certain à 100% que vous pouvez et avez convenu de finaliser le paiement du solde à la date d’échéance.

Bien qu’il soit hautement improbable que le vendeur renonce à la «vente» à la dernière minute – après la signature du contrat – il y a toujours une telle possibilité. Par conséquent, il est recommandé d’insérer une clause de pénalité supplémentaire dans le contrat stipulant que si (pour une raison quelconque) le vendeur ne remplit pas ses obligations juridiquement contraignantes et souhaite se retirer, il est tenu de payer à cet acheteur une indemnité du double de la somme payé comme dépôt pour l’achat de la propriété.

Si la propriété que vous désirez acheter a été construite au cours des 5 à 6 dernières années, assurez-vous que votre avocat a cherché à obtenir la preuve qu’un permis de construction de bonne foi a été obtenu, un certificat de fin d’immeuble (Certificado de fin de obra), et la licence de la première occupation (Licencia de primer ocupation) délivrée. (Votre avocat peut obtenir des copies de ces documents de la mairie locale).

Si vous envisagez de louer votre propriété, il est important de s’assurer que la propriété dispose également d’une soi-disant Cédula de habitabilidad et / ou d’un permis de location actuel. La Cédula de habitabilidad doit être renouvelée tous les 10 ans et est un petit document d’une page qui ne peut être obtenu que si la propriété a un « final de obra » ou est totalement légalisée. Dans le passé, cela n’a été obtenu que si l’eau et l’électricité devaient être connectés à la propriété – mais maintenant, il est également nécessaire pour demander une licence de location touristique.

Le vendeur est également obligé de présenter le dernier reçu de paiement des taux (Contribuciones ou I.B.I.) au bureau du notaire ou à votre avocat, avant la signature de l’Escritura. Il est photocopié sur du papier notarial officiel et inclus dans l’Escritura. Votre avocat devrait également obtenir un certificat du bureau des tarifs local (Recaudacion Provincial) indiquant qu’il n’y a pas de taux impayés à payer.

En ce qui concerne les frais annuels de la communauté, il est maintenant nécessaire que votre avocat obtienne un certificat de l’administrateur de la communauté montrant que les frais sont payés à jour sur la propriété que vous achetez. C’est pour le notaire; Votre avocat devrait obtenir ce certificat pour vous et le lui présenter, avec les autres documents nécessaires pour le notaire pour préparer l’Escritura.

Important – il est essentiel que votre avocat vérifie et confirme le jour de la signature de l’Escritura qu’aucune dette ou hypothèque n’a été enregistrée sur la propriété après la recherche initiale (lorsque l’acheteur aurait généralement signé le contrat de vente ).

Prix déclaré

Les acheteurs avaient l’habitude de sous-déclarer la valeur d’une propriété lors de l’enregistrement d’une Escritura – l’avantage évident était une économie de la taxe de transfert de 10%. Cependant, les autorités espagnoles adoptent aujourd’hui une attitude sévère et une importante sous-déclaration est susceptible d’être découverte et de lourdes amendes sont perçues en conséquence. ZAN vous recommande de «prendre le conseil de votre avocat» sur ce sujet «sensible».

N.I.E.

C’est le « Numero de Identificacion de Extranjeros » (ou numéro d’identification des étrangers). Il est obligatoire pour les non-résidents d’Ibiza d’obtenir ceci avant de signer l’Escritura. Si vous obtenez une hypothèque, les banques exigent cela. Si vous n’avez pas besoin d’une hypothèque, il est aussi possible d’obtenir le numéro NIE immédiatement après le notaire.

Certificado de divisas

Ceci est un certificat fourni par la Banque, indiquant que les fonds pour l’achat provenaient de l’extérieur d’Ibiza. Si vous avez utilisé le compte client de votre avocat pour transférer internationalement (IT) l’argent pour l’achat de votre nouvelle maison, il arrangera un certificat de sa banque. Les détails de ce certificat sont enregistrés sur l’Escritura.

Achèvement et règlement

S’il n’est pas possible à un acheteur d’être à Ibiza pour assister au bureau du notaire en personne, alors son avocat peut utiliser une procuration notifiée pour agir au nom de l’acheteur (et compléter les ventes / processus d’achat / de transfert). L’avocat de l’acheteur signera l’Escritura en son nom.

Une fois l’Escritura signée et le prix d’achat payé au vendeur, vous pourrez obtenir une « copie simple » de l’Escritura de votre nouvelle propriété auprès du notaire.

Le notaire envoie l’Escritura originale au bureau d’enregistrement immobilier, afin qu’il puisse enregistrer votre nom en tant que nouveau propriétaire. En fonction de la charge de travail du bureau d’enregistrement immobilier, votre Escritura originale peut généralement être collectée au bureau du notaire dans un délai de 2 à 3 mois. Normalement, votre avocat collectera ceci pour vous et vous informera qu’il le tient en votre nom prêt pour la collecte.