Immobilienkauf auf Ibiza

Der Kaufvorgang

Der Anwalt des Käufers erstellt eine Kaufoption, und es wird eine Anzahlung geleistet (in der Regel 10% des Verkaufspreises und direkt an das Bankkonto des Eigentümers gezahlt).
Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer unterzeichnen den Vertrag anschließend. Sobald der Vertrag unterzeichnet und die Anzahlung geleistet wurde, sind beide Parteien rechtlich an den Preis und die darin enthaltenen Bedingungen gebunden.

Vor der Zahlung der Kaution müssen folgende Gegenstände von Ihrem gesetzlichen Vertreter inspiziert und genehmigt werden:

Eine Kopie der Escritura (Eigentumsurkunde)

Diese bestätigt die Gültigkeit der Eigentümer der Immobilie.

Die Nota Simple

Dies ist ein Dokument des Grundbuchamtes, aus dem hervorgeht, wer der gesetzlich registrierte Eigentümer der Immobilie ist. Wenn es irgendwelche Hypotheken oder andere Belastungen gibt, wird dies auch angezeigt. Der Name/die Namen auf der Nota Simple sollten mit den Namen auf der Escritura (Titelurkunde) übereinstimmen.

Wenn alle Dokumente geprüft sind und der Anwalt sichergestellt hat, dass das Eigentum der Person gehört, die das Eigentum beansprucht, und er bestätigt hat, dass keine unvorhergesehenen Hypotheken oder andere Belastungen vorliegen, kann das Kaufverfahren fortgesetzt werden.

Der Vertrag und andere nützliche Informationen

Die Inspektion des Vertrags muss bestätigen:

Kaufpreis und Zahlungsbedingungen sind eindeutig.

Alle Schulden auf dem Grundstück, zum Beispiel: Gemeinschaftskosten, Strom, Wasser (die in den Gemeinschaftsgebühren enthalten sein können), Telefonrechnungen und Raten, wurden vom Verkäufer bis zum Datum der Unterzeichnung der Escritura vollständig bezahlt. Dies ist sehr wichtig, da viele Schulden auf Ibiza an dem Grundstück und NICHT an die Person gebunden sind. Der Käufer haftet nur für eventuelle Schulden auf dem Grundstück vom Tag der Unterzeichnung der Escritura und Übergabe der Schlüssel. Es ist äußerst wichtig, dass Ihr Anwalt bestätigt, dass alle ausstehenden Schulden vor Unterzeichnung der Escritura und Überweisung von Kaufgeldern bezahlt wurden.

Eine vollständige Beschreibung der Immobilie, einschließlich der Größe (Quadratmeter) des Gebäudes und Grundstücks.

Die vollständigen Anmeldedaten der Immobilie. Diese Information ist entweder von der Escritura oder der Nota Simple erhältlich.

Im Vertrag sollte ein Abschnitt mit dem Titel „cargas“ (Gebühren) enthalten sein. Dieser sollte lauten: „Frei von Gebühren und Belastungen“ – wenn es eine Hypothek auf das Eigentum gibt, sollte dies hier angegeben werden. Wenn Sie die Hypothek nicht übernehmen möchten, sondern vom Verkäufer bezahlt werden soll, dann muss dies im Abschnitt „Zahlungsbedingungen“ des Vertrags angegeben werden.

Hypotheken auf Ibiza sind in der Regel „übernehmbar“ – wenn es eine bestehende Hypothek auf einer Immobilie gibt und ein Käufer diese übernehmen und die restlichen Zahlungen weiterführen möchte, ist dies manchmal möglich.

Es muss eine Klausel im Vertrag über den Leerstand der Immobilie nach Abschluss des Verkaufsprozesses und der Abrechnung der Mittel enthalten sein. Diese sollte „Frei von Mietern“ lauten.

Wenn die Immobilie möbliert verkauft wird – was beim Kauf einer Immobilie in Ibiza oft der Fall ist -, sollte ein vollständiges Inventar erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Dieses Dokument sollte dem Vertrag beigefügt werden.

Die spanische Gesetzgebung schreibt vor, dass, wenn der Verkäufer nicht in Ibiza ansässig ist, der Käufer verpflichtet ist, 5% des auf der Escritura angegebenen Wertes zu behalten. Es liegt in der Verantwortung Ihres Anwalts, dies beim Notar zu regeln, und dies muss im Optionsvertrag klar festgelegt sein.
Beachten Sie, dass die Zurückbehaltung von 5% nur gilt, wenn der Verkäufer nicht auf Ibiza ansässig ist.

Die vom Notar einbehaltenen 5% werden an die spanische Hacienda (Inland Revenue) überwiesen, die feststellt, ob der Verkäufer irgendwelche ausstehenden Steuerverbindlichkeiten hat, bevor sie die 5% an ihn zurückgeben – normalerweise innerhalb von 3 Monaten.

Der Vertrag enthält normalerweise eine Strafklausel, die besagt, dass der Käufer den anbezahlten Betrag verliert, wenn der ausstehende Betrag nicht bis zu dem vereinbarten Datum (wie im Vertrag angegeben) bezahlt wurde, und der Verkäufer ist anschließend frei, das Eigentum wieder zum Verkauf anzubieten. Ein potenzieller Käufer hat in dieser Hinsicht keinen Anspruch, also müssen Sie vor Vertragsabschluss und Einzahlung der Anzahlung 100% sicher sein, dass Sie die Zahlung des Restbetrages am Fälligkeitstermin abschließen können und müssen.

Obwohl es sehr unwahrscheinlich ist, dass der Verkäufer in letzter Minute – nach der Vertragsunterzeichnung – aus dem „Verkauf“ aussteigen wird, ist dies immer eine Möglichkeit. Es wird daher empfohlen, eine zusätzliche Vertragsstrafe in den Vertrag aufzunehmen, die besagt, dass der Verkäufer, wenn er (aus irgendeinem Grund) seine rechtsverbindlichen Verpflichtungen nicht erfüllt und vom Kauf zurücktreten möchte, dem Käufer eine Entschädigung in doppelter Höhe des Betrags der Anzahlung für den Kauf der Immobilie bezahlen muss.

Wenn die Immobilie, an der Sie interessiert sind, in den letzten 5 – 6 Jahren gebaut wurde, vergewissern Sie sich, dass Ihr Anwalt den Beweis für die Erteilung einer Baugenehmigung, eines Zertifikats für die Beendigung des Gebäudes (Certificado de fin de obra), und die Lizenz des Erstbezuges (Licencia de primer ocupation) ausstellt. (Ihr Anwalt kann Kopien dieser Dokumente vom örtlichen Rathaus erhalten).

Wenn Sie planen, Ihr Eigentum zu vermieten, ist es wichtig, sicherzustellen, dass das Eigentum auch eine so genannte Cédula de habitabilidad oder/und eine gegenwärtige Mietlizenz bereits hat. Die Cédula de habitabilidad muss alle 10 Jahre erneuert werden und ist ein kleines einseitiges Dokument, das nur erhalten werden kann, wenn das Eigentum ein „final de obra“ hat oder vollständig legalisiert ist. In der Vergangenheit wurde dies nur beantragt, damit Wasser und Strom mit dem Grundstück verbunden werden konnten – jetzt ist es aber auch notwendig, um eine touristische Mietlizenz zu beantragen.

Der Verkäufer ist auch verpflichtet, die letzte Zahlungsbestätigung (Contribuciones oder I.B.I.) vor der Unterzeichnung der Escritura im Notariat oder bei Ihrem Anwalt vorzulegen. Es wird auf offizielles notarielles Papier fotokopiert und der Escritura beigefügt. Ihr Anwalt sollte auch eine Bescheinigung des örtlichen Steueramtes (Recaudacion Provincial) erhalten, die besagt, dass keine ausstehenden Gebühren zu entrichten sind.

In Bezug auf die jährlichen Gemeinschaftsgebühren ist es jetzt notwendig, dass Ihr Anwalt ein Zertifikat vom Gemeindeverwalter erhält, aus dem hervorgeht, dass die Gebühren auf dem von Ihnen erworbenen Grundstück bezahlt sind. Dies ist für den Notar; Ihr Anwalt sollte diese Bescheinigung für Sie anfordern und zusammen mit den anderen Unterlagen die der Notar benötigt vorlegen,, um die Escritura vorzubereiten.

Achtung – es ist wichtig, dass Ihr Anwalt am Tag der Unterzeichnung der Escritura überprüft und bestätigt, dass keine Schulden oder Hypotheken auf dem Grundstück registriert wurden, nachdem er die erste Kontrolle durchgeführt hat (normalerweise wenn der Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet hat) ).

Wert der Immobilie

Käufer haben den Wert einer Immobilie bei der Registrierung einer Escritura in der Vergangenheit oft zu niedrig deklariert – der offensichtliche Vorteil war eine Ersparnis von bis zu 10% Umsatzsteuer. In diesen Tagen nehmen die spanischen Behörden jedoch eine ernste Haltung ein, und eine erhebliche Untererklärung wird wahrscheinlich entdeckt und entsprechend hohe Geldstrafen verhängt. ZAN empfiehlt, dass Sie kategorisch „den Rat Ihres Anwalts“ zu diesem „heiklen“ Thema einholen.

N.I.E.

Dies ist die „Numero de Identificación de Extranjeros“ (oder Ausländer Identifikationsnummer). Es ist obligatorisch für Nicht-Einwohner von Ibiza, diese vor Unterzeichnung der Escritura zu erhalten. Wenn Sie eine Hypothek bekommen, benötigen die Banken diese. Wenn Sie keine Hypothek benötigen, ist es immer noch in förderlich, die NIE-Nummer sofort nach dem Notar Besuch zu beantragen.

Certificado de Divisas

Dies ist ein von der Bank ausgestelltes Zertifikat, das besagt, dass die Mittel zum Kauf von außerhalb von Ibiza bezogen wurden. Wenn Sie das Kundenkonto Ihres Anwalts verwendet haben, um das Geld für den Kauf Ihres neuen Heims international zu transferieren (IT), wird er ein Zertifikat von seiner Bank arrangieren. Die Einzelheiten dieses Zertifikats sind in der Escritura verzeichnet.

Fertigstellung und Abrechnung

Wenn es einem Käufer nicht möglich ist, auf Ibiza zu sein, um persönlich am Notarbüro zu erscheinen, kann sein Anwalt eine notifizierte Vollmacht (Power of Attorney – POA) verwenden, um im Namen des Käufers zu handeln (und den Verkaufs-/Kauf-/Übertragungsprozess abzuschließen). Der Anwalt des Käufers würde dann die Escritura in seinem Namen unterzeichnen.

Sobald die Escritura unterschrieben und der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen wurde, können Sie eine „copia simple“ (einfache Kopie) der Escritura Ihrer neuen Immobilie vom Notar erhalten.

Der Notar sendet die Original-Escritura an das Grundbuchamt, damit sie Ihren Namen als neuen Eigentümer registrieren können. Je nach Arbeitsbelastung des Grundbuchamtes kann Ihre ursprüngliche Escritura in der Regel innerhalb von 2 – 3 Monaten beim Notariat abgeholt werden. Normalerweise wird Ihr Anwalt die Abholung für Sie machen und Ihnen anschliessend mitteilen, dass er die Escritura zur Abholung bereithält.